辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书

（2014）大民二终字第01289号

上诉人（原审被告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区育林街133号。

法定代表人：于斌，该公司经理。 委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。 委托代理人：张鏸元。

被上诉人（原审原告）：赵宏波。 委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。

委托代理人：吴迪，辽宁亿信律师事务所律师。 原审原告赵宏波与原审被告大连德源供暖有限公司（以下简称德源公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘民初字第210 1号民事判决，原审被告大连德源供暖有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原告赵宏波一审诉称：2011年9月12日，原告与被告签订了租期为5年的房屋租赁合同，用于经营家庭装修体验馆。租期从2011年11月16日至2016年11月1 5日，租金每半年交付一次，每次按实际天数提前30天支付。2011年10月10日， 原告向被告交付了******年的租金115，000元及装修押金30，000元，被告开具了 收款收据。随后原告投入了180万元对租赁房屋进行了装修，成立了家具体验馆。租赁期间，原告按照合同约定，连续支付了三次租金，交付了2013年5月16日 之前的租金。按照合同约定，原告应在2013年11月16日前30日交付下一期的租金。为了不影响原告企业的经营，原告在应付款之日前到被告处交付租金，却 被被告工作人员告知，暂时不收取租金。此后原告数次安排员工带着现金去被 告处交房租，被告均拒绝收取。2014年2月18日，被告向原告发出通知，告知与原告解除租赁合同，要求原告迁出租赁房屋。原告认为，原告积极履行租赁合同，因被告拒收的行为导致无法交付租金。现被告在未发出任何催收通知的情 况下以原告拖欠租金为由要求解除合同，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同继续有效；2、被告继续 履行房屋租赁合同；3、被告承担本案的诉讼费用.

被告德源公司一审辩称：原告的起诉内容与事实不符。首先，原告主张的 应交租日期错误，比租赁合同约定的应交租日期晚了半年。按照双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，原告***迟应在租期开始之日前30日支付租金，而 不是原告所主张的在租期结束之日前30日支付租金。原告的主张既不符合合同约定，也不符合房屋租赁交易市场的惯例。原告前三次租金的交付虽然有经催告迟延交付的违约现象，但也均是在每一次租期开始的初期交付。现原告仅交 付租金至2013年5月15日，按照合同约定原告应于2013年4月16日（即2013年5月16日前30天）交付下一期租金。而原告却主张应于2013年11月16日前30日支付 该期租金，比合同约定的应交租日期相差了6个月。原告的主张，是为其迟延交付租金的违约行为辩解；其次，原告在履行租赁合同过程中，从未按照合同约定如期自觉履行交租义务。前三次租金的交付都是在应交租日期后迟延交付。 原告这种多次迟延履行债务的违约行为，严重侵犯了被告的合法权益，导致租赁合同目的不能实现，被告于2014年2月18日书面告知原告解除租赁合同，完全符合法律规定。在被告向原告告知解除租赁合同后，被告有权拒收原告迟延交 付的租金。故不同意原告的诉讼请求。

一审法院审理查明：2011年9月12日，原被告签订《房屋租赁合同》一份。 该房屋租赁合同内容为："甲方（大连德源供暖有限公司）与乙方（赵宏波）根 据《中华人民共和国合同法》及有关法律行政法规规定，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经友好协商，签订本合同。一、租赁房屋：甲方（经房屋产权 人同意，须有书面材料）向乙方转租位于大连市甘井子区育林街133号（育林商 业街）13#公建房，建筑面积610.14平方米；二、租赁用途：家庭装修体验馆， 如改变经营范围或用途须征得甲方同意；三、租赁期限：五年（即2011年11月1 6日至2016年11月15日）；四、租金数量及交付方法：******年：2011年11月16日至2012年11月15日，租金为230，000元（每半年交一次为115，000元）；第二年：2012年11月16日至2013年11月15日，租金为240，000元（每半年交一次为120，000元）；第三年：2013年11月16日至2014年11月15日，租金为250，000元（每半年交一次为125，000元）；第四年：2014年11月16日至2015年11月15日，租金为265，000元（每半年交一次为132，500元）；第五年：2015年11月16日至2016年11月15日，租金为280，000元（每半年交一次为140，000元）。按 每半年支付一次，每次按实际天数提起30天支付……十二、本合同签订后，乙 方向甲方支付115，000元租金及30，000元装修押金后，本合同生效。"该《房屋租赁合同》签订后，原告于2011年10月10日向被告交付租金及房屋装修抵押 金145，000元，于2012年4月26日向被告交付房租115，000元，于2012年10月22日向被告交付房屋租金120，000元，被告收取前述款项后向原告出具了专用收款收据三份。2013年5月至2013年10月，原告数次安排人员到被告处交付租金，被告均拒绝收取。2014年2月18日，被告向原告发出书面通知，以原告逾期交付 房租长达七个月为由要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》。原告于2014年2 月19日收到该书面通知。本院审理过程中，原告当庭表示如被告同意收取，原告可立即向被告交付2013年5月16日至起诉时止的房屋租金。

一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方在该租赁合同中明确约定了租金的金额及交付方法，原告应依据该约定内容向被告履行交付租金的义务。该《房屋租赁合同》第四条约定，房屋租金按每半年支付一次，每次按实际天数提前30天支付。原被告对该合同条款的理解存在争议。原告主张，应在每一次租期届满前30日交付租金，被

告反驳认为应在每一次租期开始前30日提前交付租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将 房屋租赁给原告使用，其缔约目的即为收取房屋租金。原被告签订的《房屋租 赁合同》中第十二条即约定以原告先向被告交付租金115，000元为生效条件。 原告向被告共交付三次租金，均系在每一次租期开始的初期交付，因此，结合房屋租赁市场的交易习惯及原、被告在租金交付过程中的实际履行情况，被告 关于租金交付时间的主张更符合《房屋租赁合同》的缔约目的。依据被告主张 的租金交付方式，如原告须在每一次租期开始前30日交付租金，则原告前三次 交付租金均构成迟延交付，但被告收取租金后，双方对继续履行房屋租赁合同 仍存在合意。2013年5月16日至2014年2月19日，原告虽未交付租金，但租金未能交付系被告拒绝收取租金造成，故在原告表示愿意积极履行交付租金义务情况下，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在继续履行的基础。被告以原告迟延交付租金导致租赁合同目的不能实现为由要求解除《房屋租赁合同》不具备事实和法律依据。原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。

综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《******人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、依法确认2011年9月12日原告赵宏波与被告大连德源供暖有限公司签订的《房 屋租赁合同》合法有效；二、被告大连德源供暖有限公司应继续履行2011年9月12日与原告赵宏波签订的《房屋租赁合同》。案件受理费2700元，其他诉讼费5 0元，合计2750元（原告已预交），由被告德源公司负担。

德源公司上诉的理由及请求是：1、一审程序违法。被上诉人申请证人出庭以及提交证据未在举证期限内，且未申请延期举证。2、一审法院对被上诉人交付2013年5月16日至2013年11月15日第四次交付租金的时间认定错误。一审法院 以相互矛盾的两位证人证言认定被上诉人2013年5月去交付租金，对时间认定错 误。3、一审法院认为2013年5月16日起被上诉人未能交付租金系上诉人拒绝收取造成，以及上诉人要求解除与被上诉人之间的《房屋租赁合同》不具备事实 和法律依据，认定错误。被上诉人未按时履行交付租金的义务，违约在先，其延迟数月后再要求交付租金，上诉人有权拒收。否则合同中关于租金交付期限以及合同解除权的约定就毫无意义，作为出租方及时收取租金的合法权益也无法得到保障。故请求二审法院撤销一审判决，改判解除双方之间的房屋租赁合 同。

赵宏波二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适 用法律正确，服从一审判决。

本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

本院认为，赵宏波与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行 使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；赵宏波则主张德源公司基于动 迁利益的考虑促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。赵宏波在交付租金时确实存在迟延交付租金的违约行为，然其在租期开始前曾多次前往交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，租赁用途为家庭装修 体验馆，合同约定德源公司收取赵宏波3万元装修押金，由此可知，赵宏波租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，赵宏波故意迟延交付租金致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在赵宏波多次前往交付租 金的情况下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括赵宏波在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音录像以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被动迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实 信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令继续履行并无不当，本院予以维持。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》******百七十条******款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　宫黎明

审　判　员　　石玉宏

代理审判员　　季　烨

二〇一四年十二月十八日

书　记　员